Aidat borcunda ev sahibi ve kiracının sorumluluğu nelerdir?
Kat maliklerinin ve kiracıların yükümlülükleri ve haklarının ne olduğu, ortak giderlerin neleri kapsadığı, site yönetimi ve aidat borçlarının ödenmemesinde kiracı ile ev sahibinin birlikte sorumlu tutulup tutulmayacağı, kiracının site yönetimine borcu dolayısıyla taşınmazdan tahliye edilip edilemeyeceği konularına cevap aradığımız yazımızı birlikte inceleyelim.
Kat maliklerinin en temel borçlarından bir tanesi ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Ortak alanlarda yapılacak bir tadilat ya da yenileme dolayısıyla kat mülkiyeti kanununa göre ev sahibi ile bağımsız bölümde fiilen oturan kiracı birlikte sorumludur.
Kat mülkiyeti kanuna göre ortak alanlar; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ortak alan olarak sayılmaktadır.
Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma
Kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.
Kiracı ile mal sahibi borçtan birlikte sorumludur
Kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Kat maliklerinin borçlarına dair olan bu hükümler, kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacak, bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle müteselsil olarak sorumlu tutulacaklardır.
Yani bu kimseler de ilgili yükümlülükleri yerine getirmedikleri takdirde her biri borcun bir kısmından değil tamamından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilecektir. Bunun sonucunda da ortaya çıkan zararlardan dolayı bu kimselerin aleyhlerinde borcun tamamı için dava açılabilecek, icra takibi yapılabilecektir.
Aidat ve site yönetimi borçlarında kiracının sorumluluğu ne kadardır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve sitelerde aidatların ödenmesinden esas sorumlu kişi kat malikidir. Kat malikinin aidattan sorumluluğu evin tapusunu aldığı gün başlar ve evini tapuda devrettiği güne kadar devam eder. Kat malikinin evini kiraya vermiş olması durumunda da kat maliki yine bu sorumluluktan kurtulamaz. Dolayısıyla evini kiraya verenlerin aidattan artık kiracım sorumlu, beni ilgilendirmez gibi bir düşünceye kapılmamaları gerekmektedir. Zira kiracının aidat ödeme sorumluluğu kiracı olarak kaldığı süre ile ve yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğundan, kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir. Yani kira sözleşmelerine yazılan “aidattan kiracı sorumludur” gibi maddeler de kat maliklerini sorumluluktan kurtarmayacaktır.
Ev sahibi sadece aidat borcu nedeniyle kiracı hakkında takip yapabilir mi?
Kat maliklerinin; ödenmemiş aidat borcunun tahsilini, kiracıdan yapabilmesi için öncelikle kendisinin yönetime aidat borcunu ödemesi koşulu düzenlenmiştir. Aksi halde kat maliki, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan talep edemeyecektir. Kiracının ancak kat malikinin aidat borcunu ödememesi durumunda kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumluluğu söz konusu olabilecektir. Yani yukarıda da bahsettiğimiz üzere bu durumda aidat borcunun bir kısmından değil tüm aidat borcu üzerinden hem kat malikinin hem de kiracının aleyhine dava açılabilip icra takibi yapılabilecektir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle kat malikinin sözleşmeyi feshedebilmesi için kiracının sadece kira bedelini ödemede temerrüde değil, aynı zamanda yan giderleri ödeme borcunu da ifa etmemiş olması aranmaktadır. Bu durumda yan giderleri ödemeyen kiracı için kat maliki, kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kat malikinin tahliye yoluna gidebilmesi için öncelikle aidat giderini ödemiş olması gerekmektedir.